ITBI NA INTEGRALIZAÇÃO DE IMÓVEIS: O QUE MUDA COM O TEMA 1.348 DO STF E O QUE FAZER AGORA

Durante décadas, as empresas que recebem imóveis dos sócios como integralização de capital conviveram com uma incerteza: se a atividade da sociedade fosse a locação ou a compra e venda de imóveis, a maioria dos municípios cobrava ITBI sobre a operação, mesmo diante de uma imunidade prevista na Constituição. Holdings patrimoniais, incorporadoras e empresas de locação pagavam o imposto, discutiam administrativamente ou simplesmente adiavam a reorganização do patrimônio. Em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal encerrou essa discussão no Tema 1.348 da repercussão geral, e o resultado tem consequências práticas imediatas para quem já pagou, para quem está sendo cobrado e para quem pretende integralizar imóveis. 

O que estava em jogo 

A Constituição prevê a imunidade do ITBI em duas situações: na incorporação de bens ao patrimônio da pessoa jurídica em realização de capital e nas operações de fusão, incorporação, cisão e extinção. Em seguida, excepciona os casos em que a atividade preponderante da adquirente for a compra e venda, a locação ou o arrendamento de imóveis. A controvérsia estava em saber se essa exceção alcança as duas situações ou apenas as reorganizações societárias. Os municípios adotaram a leitura ampla, com apoio no Código Tributário Nacional, e passaram a exigir o imposto das empresas com atividade imobiliária também na integralização de capital. Os contribuintes sustentavam que a integralização é imune qualquer que seja a atividade da empresa. 

O que o STF decidiu 

Em 19 de outubro de 2026, o Plenário concluiu, em sessão virtual, o julgamento do Recurso Extraordinário 1.495.108, com repercussão geral, e decidiu, por 9 votos a 2, que a imunidade do ITBI na realização do capital social mediante integralização de bens e valores é incondicionada e, portanto, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária da sociedade. Prevaleceu o voto do relator, Ministro Edson Fachin, para quem a ressalva constitucional da atividade preponderante alcança apenas as operações de fusão, incorporação, cisão e extinção. Acompanharam o relator os Ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Cármen Lúcia, Dias Toffoli e Alexandre de Moraes, este com ressalva expressa quanto à possibilidade de os municípios apurarem fraude ou simulação. Ficaram vencidos os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, para quem a restrição também alcançaria a integralização de capital. 

A tese fixada tem a seguinte redação: a imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, §2º, I, da Constituição, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária. O relator declarou ainda que os artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional não foram recepcionados pela Constituição de 1988 na parte em que condicionam a imunidade, na integralização, à inexistência de atividade imobiliária preponderante. As cobranças fundadas exclusivamente nesse critério perdem sustentação. Não houve modulação de efeitos no julgamento, de modo que, por ora, a tese alcança as operações já realizadas, observado o prazo de cinco anos para pedir a restituição do que foi pago indevidamente. 

Três limites que continuam valendo 

A decisão não transforma a integralização de imóveis em uma zona livre de ITBI. Três limites permanecem e merecem atenção antes de qualquer operação ou pedido de restituição. 

O primeiro é o valor. A imunidade alcança apenas o valor do imóvel efetivamente destinado ao capital social subscrito. Se o bem for incorporado por valor superior ao capital integralizado, com o excedente lançado em reserva de capital ou em conta semelhante, o ITBI pode incidir sobre essa diferença. Esse entendimento foi fixado pelo STF no Tema 796 e foi expressamente preservado no julgamento do Tema 1.348. 

O segundo é a substância. A ressalva proposta pelo Ministro Cristiano Zanin e adotada pelo Ministro Alexandre de Moraes registra que a tese não afasta a possibilidade de os municípios, com base nas particularidades do caso e mediante adequada instrução probatória, evidenciarem simulação ou fraude à lei praticada para usufruir indevidamente da imunidade. O fundamento é a regra do Código Tributário Nacional que autoriza a revisão do lançamento quando comprovado dolo, fraude ou simulação. A fraude não se presume e o ônus da prova é do município, mas a estrutura precisa ser real: a sociedade existe, o imóvel passa de fato ao seu patrimônio e a integralização corresponde ao que está no contrato social. 

O terceiro é a base de cálculo. A tese não resolve a prática de alguns municípios de arbitrar valor venal superior ao declarado pelo contribuinte e exigir ITBI sobre a diferença entre esse valor e o capital integralizado. Os votos limitam a imunidade ao capital, mas não definem como se apura o excedente, e o raciocínio adotado no Tema 796 trata como suspeita a integralização em que o valor dos imóveis supera em muito o capital social. Essa discussão seguirá sendo travada caso a caso, e é nela que a coerência entre valor declarado, avaliação e capital subscrito faz diferença. 

A modulação: o ponto que define quem recupera 

Em julgamentos tributários favoráveis aos contribuintes e com impacto relevante na arrecadação, o STF tem com frequência limitado os efeitos da decisão no tempo, preservando apenas quem já havia ajuizado ação ou formulado pedido administrativo até uma data de corte. No Tema 1.348, nenhum ministro propôs modulação e o julgamento foi concluído sem ela. Isso não encerra o assunto: os municípios podem pedi-la em embargos de declaração após a publicação do acórdão, invocando o impacto sobre a arrecadação, e a modulação exige o voto de dois terços do Tribunal. Se vier, a data de corte tende a ser a da conclusão do julgamento, 19 de outubro de 2026, ou a da publicação do acórdão. Por isso, quem já tinha discussão em curso está em posição mais segura, e quem ainda não a tem deve avaliar a medida antes que a questão seja reaberta nos embargos. 

Três situações práticas 

Quem já pagou. O ITBI recolhido na integralização de imóveis pode ser objeto de pedido de restituição em relação aos pagamentos dos últimos cinco anos, contados de cada guia. A legitimidade é, em regra, da sociedade que recebeu o imóvel. É preciso reunir as guias pagas, o contrato social com a cláusula de integralização, a matrícula com o registro da transmissão e, quando a cobrança decorreu de verificação posterior da preponderância, os balanços do período. A viabilidade de longo prazo depende de eventual modulação em embargos de declaração, o que recomenda não esperar a publicação do acórdão. 

Quem está sendo cobrado. Muitos municípios reconhecem a imunidade no momento da integralização e, três anos depois, verificam a receita da empresa e lançam o imposto com juros e multa. Quem recebeu notificação ou auto de infração nessa situação tem fundamento para impugnar a cobrança, administrativa ou judicialmente, e deve observar os prazos de defesa, que não param por causa do julgamento do STF. 

Quem pretende integralizar. As operações adiadas por causa do custo do ITBI podem ser retomadas, com atenção aos três limites acima. Em algumas localidades, o registro de imóveis ainda exige o recolhimento prévio ou a certidão municipal de imunidade, o que pode demandar pedido administrativo ou medida judicial para liberar o registro. O valor atribuído ao imóvel no contrato social e a correspondência entre esse valor e o capital subscrito são os pontos que mais geram questionamento. 

O que a documentação da operação precisa ter 

A decisão desloca o foco da fiscalização municipal. Se a atividade da empresa deixa de ser critério, o que resta ao município é verificar se a operação é o que diz ser. Por isso, a integralização bem documentada passa a valer mais do que nunca: contrato ou estatuto social com descrição completa do imóvel e do valor atribuído, laudo ou memória de avaliação que sustente esse valor, registro tempestivo da transmissão na matrícula, escrituração contábil coerente com o capital integralizado e, quando houver excedente, segregação clara entre o que foi ao capital e o que foi à reserva. É essa documentação que afasta a alegação de simulação e que delimita, com precisão, a parcela imune. 

Conclusão 

O Tema 1.348 encerra uma das controvérsias mais antigas do direito imobiliário e tributário brasileiro e abre uma janela concreta de revisão de operações passadas e de planejamento das próximas. O que ele não faz é dispensar o cuidado com a estrutura: valor, substância e registro continuam sendo o que separa uma integralização imune de uma integralização questionável. O Andrade Maia acompanha a publicação do acórdão e eventuais embargos de declaração e está à disposição para avaliar operações já realizadas e estruturar as próximas

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