Em março de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça selecionou três recursos para responder, de uma vez por todas, a uma pergunta que divide os tribunais do país: quando um imóvel é vendido com garantia de alienação fiduciária, mas o contrato nunca foi registrado no cartório de imóveis, qual regra vale na hora de desfazer o negócio? A controvérsia recebeu o número 1.420 e, até o julgamento, todos os recursos sobre o assunto estão suspensos no Brasil inteiro.

A resposta definirá quem fica com o dinheiro em milhares de distratos: se a empresa vendedora, que pode levar o imóvel a leilão e reter praticamente tudo, ou o comprador, que pode recuperar a maior parte do que pagou. Nas próximas linhas, será analisado o que está em jogo, quem será atingido e o que já pode ser feito hoje, antes de o tribunal bater o martelo.

O que é a alienação fiduciária?

É a garantia mais usada no crédito imobiliário brasileiro. O comprador recebe o imóvel para usar, mas a propriedade fica vinculada ao credor até a quitação. Pagou tudo, o imóvel é definitivamente seu. Deixou de pagar, o credor consolida a propriedade em seu nome e vende o bem em leilão, sem precisar de um processo judicial longo.

Esse mecanismo, criado pela Lei 9.514/1997, é rápido e barato para o credor. E é exatamente por isso que a lei impõe uma contrapartida: a garantia só nasce com o registro do contrato na matrícula do imóvel. Sem registro, o que existe é um contrato válido entre as partes, mas sem a blindagem do regime especial. É essa fronteira que o STJ vai demarcar.

Por que o registro muda tudo?

Imagine dois compradores idênticos que desistem do negócio depois de pagar metade do preço. No primeiro caso, o contrato foi registrado: aplica-se a Lei 9.514, o imóvel vai a leilão e o comprador recebe apenas o que sobrar depois de descontada a dívida e as despesas. Em muitos casos, sobra pouco ou nada.

No segundo caso, o contrato nunca foi registrado. Se prevalecer a leitura protetiva, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor: o negócio se resolve com devolução das parcelas pagas, admitida uma retenção parcial pela vendedora, em regra entre 10% e 25% conforme a época e o tipo do contrato. A diferença entre os dois cenários pode significar centenas de milhares de reais em uma única unidade. O registro, repita-se, deixou de ser mera burocracia: ele é a linha que separa dois mundos econômicos.

O que o STJ já decidiu e o que ainda falta?

Para os contratos registrados, a questão está resolvida desde 2022: no Tema 1.095, o tribunal fixou que a rescisão segue o rito da Lei 9.514, afastando o regime consumerista. A tese, porém, foi construída sobre um pressuposto expresso, o registro em cartório. Ficou em aberto o que fazer quando esse pressuposto falta.

Em 2023, por apertados quatro votos a três, a Segunda Seção sinalizou que a falta de registro não autorizaria o comprador a rescindir por caminho diferente do combinado. Decisões mais recentes, contudo, passaram a exigir o registro para o uso do rito especial e a negar esse benefício ao vendedor que deixou de registrar por anos e só correu ao cartório quando o comprador já pedia a rescisão. Diante de julgados em sentidos opostos, o tribunal decidiu uniformizar o entendimento, e a Procuradoria-Geral da República já opinou pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Quem será afetado?

O impacto recai principalmente sobre incorporadoras e loteadoras que financiam diretamente suas vendas, sem banco no meio. Quando há banco, o registro acontece sempre, porque a instituição não libera recursos sem garantia constituída. Quem costuma adiar o registro, para economizar o custo cartorário, é justamente a empresa que vende e financia ao mesmo tempo. São essas carteiras de contratos que podem migrar, de uma só vez, do regime do leilão para o regime da devolução.

Compradores em disputa também sentem o efeito imediato: as ações que discutem o assunto e já chegaram à fase de recurso especial estão paralisadas até o julgamento, o que muda o cálculo de quem pensa em fazer acordo agora.

O que fazer desde já?

Três providências independem do resultado. Primeira: registrar os contratos com garantia fiduciária no ato, tratando o custo do registro como seguro do regime jurídico, não como despesa evitável. Segunda: mapear a carteira de contratos ativos e identificar quais estão sem registro, dimensionando o passivo potencial em caso de virada. Terceira: revisar a estratégia das rescisórias em curso, porque a suspensão nacional abriu uma janela para negociar em condições que talvez não existam depois da tese.

A visão do Andrade Maia

Não arriscamos prever o resultado, e desconfiamos de quem arrisca: o placar de 2023 foi apertado, a composição do tribunal mudou e a relatora do tema tem histórico de rigor com o credor que registra tarde. O que nos parece certo é outra coisa. A controvérsia inteira nasce de uma economia que custa caro (a de não registrar a garantia), e o Judiciário vem punindo com crescente severidade quem trata o registro como formalidade descartável. Qualquer que seja a tese, sairá fortalecida a lição de que a segurança do crédito imobiliário se constrói no cartório, antes do litígio, e não no tribunal, depois dele.

A questão central, portanto, não é apenas saber qual lei o STJ escolherá, mas quais contratos, rotinas e provisões precisam ser revistos antes que ele escolha.

Este artigo tem caráter informativo e não constitui opinião legal para casos concretos. A equipe de Direito Imobiliário do Andrade Maia acompanha o julgamento do Tema 1.420 e está à disposição para avaliar situações específicas.